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Mit Ihrer Ferienwohnung oder Ihrem Ferienhaus können Sie ganz wunderbar und übers ganze Jahr verteilt gute Einnahmen erzielen. Und wenn Sie die steuerlichen Vorteile der Vermietung an Urlauber kennen und alle steuerrelevanten Aspekte der Vermietung von Ferienwohnungen stets im Blick haben, lassen sich die Einnahmen womöglich auch noch steigern.

Doch gerade in puncto Steuern kann es schnell verwirrend werden. Schließlich ist das Thema sehr komplex:

„Wann muss ich Umsatzsteuer bei der Vermietung meines Ferienhauses zahlen?
„Wie kann ich Steuern sparen?"
„Welche Steuervorteile bietet die Vermietung im Ausland?"
„Wie muss ich meine Ferienwohnung versteuern?"

Fragen wie diese erreichen uns fast täglich von unseren Vermietern und Gastgebern. Und vielleicht sind Sie ja auch noch nicht ganz sicher, ob Sie Einkommensteuer als Vermieter zahlen müssen. Oder Gewerbesteuer?

Deshalb möchten wir mit diesem Artikel eine umfassende Übersicht über alle steuerrechtlich relevanten Aspekte für Ihre Ferienhausvermietung bieten. Damit Sie nichts übersehen, optimal in Ihre Vermietung starten und alle Vorteile des Steuergesetzes für sich nutzen. Bitte sorgen Sie für Beratung von ein Steuerberater für die aktuelle Stand.

INHALT

1.      Einkommensteuer und Umsatzsteuer für Vermietung von Ferienwohnungen zahlen

2.      1. Einkommensteuer: Ihre Einkünfte aus der Vermietung an Feriengäste versteuern

o    1.1. Steuerlicher Sonderfall: Vermietung als Liebhaberei

3.      2. Umsatzsteuer zahlen als Vermieter von Ferienwohnungen

o    2.1. Wie viel Umsatzsteuer zu zahlen ist

o    2.2. Ihre Vorteile bei der Zahlung von Umsatzsteuer

o    2.3. Sonderfall: Umsatzsteuer bei Kleinunternehmerregelung

4.      3. Welche Kosten Sie von der Steuer absetzen können

5.      4. Gewerbesteuer bei der Vermietung von Ferienwohnungen

o    4.1. Gewerbesteuer bei Mieteinnahmen

§  Gewerbesteuer und Freibetrag von 24.500 Euro: Was genau bedeutet das?

6.      5. Bedeutung eines Zweitwohnsitz für die Steuer

o    5.1. Zweitwohnsitzsteuer auch bei seltener Eigennutzung?

7.      6. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

8.      7. Steuern bei Ferienimmobilien im Ausland

9.      Viele Steuervorteile für Sie als Vermieter

10.  FAQs Steuern bei der Vermietung von Ferienwohnungen

11.  Diese Artikel könnten Sie auch interessieren:

Einkommensteuer und Umsatzsteuer für Vermietung von Ferienwohnungen zahlen

Bevor wir genauer auf die Einkommensteuer für Vermieter eingehen, wollen wir kurz eine Frage beantworten, die uns besonders häufig begegnet:
„Was ist denn eigentlich der Unterschied zwischen Einkommensteuer und Umsatzsteuer?"

Laut Einkommensteuergesetz (§ 1 Abs. 1) sind alle Menschen (genannt natürliche Personen) mit Wohnsitz in Deutschland einkommensteuerpflichtig. Nach (§ 1 Abs. 2) trifft das auch für die Einnahmen von Personen mit deutscher Staatsbürgerschaft zu, die keinen Wohnsitz oder keinen gewöhnlichen Aufenthaltsort in Deutschland haben. Die Einkommensteuer wird auf alles erhoben, was Sie an Einkommen pro Jahr verzeichnen. Also pauschal zusammengefasst: auf alles, was auf Ihrem Konto landet.

Das Umsatzsteuergesetz aber bezieht sich auf alles, was Sie innerhalb eines Jahres an Geld „bewegt" haben. Das Umsatzsteuergesetz umfasst alle Einnahmen durch inländische Lieferungen und Leistungen von Unternehmen – also bezieht es sich auf das, was ein Unternehmen oder ein Vermieter an Umsatz durch Verkauf bzw. Vermietung beispielsweise in Deutschland erzielt.

Sie als Vermieter müssen in der Regel also beide Steuern zahlen.

Schauen wir uns nun genauer an, was für Sie als Vermieter in Sachen Einkommensteuer relevant ist.

1. Einkommensteuer: Ihre Einkünfte aus der Vermietung an Feriengäste versteuern

Wie Sie jetzt bereits wissen, müssen Sie alle Einkünfte versteuern – auch die, die Sie durch Vermietung oder Verpachtung erwirtschaften. Dabei bemisst sich die Höhe der Einkommensteuer an der Höhe Ihres Einkommens. Das heißt: Je höher das Einkommen, desto höher der Steuersatz.

Der Steuersatz beginnt derzeit bei 14 Prozent und kann ansteigen bis zur maximalen Steuer, dem sogenannten Spitzensteuersatz. Dieser lag 2021 bei 42 Prozent der Einnahmen und wird bei Einkünften ab 57.919 Euro pro Jahr fällig.

Zusätzlich zum Spitzensteuersatz gibt es noch die sogenannte Reichensteuer. Alle Personen, die pro Jahr mindestens 274.613 Euro verdienen (Ledige Personen), müssen diesen Steuersatz entrichten. Er liegt bei 45 Prozent der Einnahmen (2021).

Übrigens:
Der einzige Fall, wann Sie Ihr Einkommen nicht versteuern müssen, ist, wenn dieses unter 10.347 Euro pro Jahr lag – so der Stand 2022. Das ist der sogenannte Grundfreibetrag. Ab Einnahmen, die darüber liegen, müssen Sie immer Einkommensteuer entrichten.

Was Sie wissen sollten: Hier ist stets vom tatsächlich zu versteuernden Einkommen die Rede. Das bedeutet, dass Ihr Einkommen nach Abzügen herangezogen wird. Nicht Ihr Brutto-Einkommen, sondern Ihr Netto-Einkommen zählt. Was genau sich vom Einkommen abziehen lässt, erklären wir Ihnen weiter unten (siehe Punkt 3).

1.1. Steuerlicher Sonderfall: Vermietung als Liebhaberei

Damit Sie Ihre Kosten von den Einnahmen abziehen und somit Steuern sparen können, muss das Finanzamt hinter der Vermietung eine Gewinnerzielungsabsicht erkennen.

Ist dies nicht der Fall, wird Ihre Vermietung an Feriengäste steuerrechtlich als „Liebhaberei" eingestuft.

Das kommt tatsächlich immer wieder vor – unter anderem dann, wenn nur selten zahlende Gäste im Ferienhaus sind und/oder dann, wenn Vermieter und Gastgeber die eigene Ferienimmobilie selbst oft nutzen.

Bei sehr häufiger Eigennutzung wird die Ferienwohnung oft als Zweitwohnsitz eingestuft. Dazu aber später (unter Punkt 5) noch mehr.

Auf die Einordnung als Liebhaberei gehen wir hier unter anderem auch deshalb ein, weil sie Ihnen Nachteile verschaffen kann: Ebenso wie im Bereich der gewerblichen und beruflichen Selbstständigkeit ist die Gewinnerzielungsabsicht auch bei Vermietung von Immobilien die Voraussetzung dafür, dass Sie Verluste mit Einkünften verrechnen können.

So können Sie, wenn das Finanzamt diese Absicht sieht, Unkosten wie beispielsweise für Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten oder die Gartenpflege absetzen. Denn die Behörden sehen einen klaren Zusammenhang zwischen den Ausgaben und dem Bestreben,

  • die Ferienwohnung attraktiver zu gestalten,
  • noch mehr zu vermieten und
  • mehr zu erwirtschaften.

Bei einer Liebhaberei wird dieser Zusammenhang jedoch nicht anerkannt und Sie können Kosten nicht von der Steuer absetzen.

Belegen diese Nachweise sowie Ihr Businessplan, dass Sie durch die Vermietung an Urlauber Geld einnehmen – und zwar trotz Eigennutzung – dann dürfen Sie rund um die Vermietung anfallende Kosten teilweise steuerlich absetzen.

Für die Einstufung Ihrer Vermietung und Ihrer Mieteinnahmen vergleicht das Finanzamt mitunter auch den Vermietungszeitraum mit den Tagen, Wochen oder Monaten der Eigennutzung. Auch Leerstand kann hier in den Vermietungszeitraum gerechnet werden, wozu Sie allerdings beweisen müssen, dass eine Vermietung eigentlich beabsichtigt war.

2. Umsatzsteuer zahlen als Vermieter von Ferienwohnungen

Als Gastgeber fällt Ihre Vermietung unter die sogenannte „kurzfristige Vermietung". Und für alle Einkünfte, die Sie durch die kurzfristige Vermietung generieren, fällt Umsatzsteuer an – was ein entscheidender Unterschied zur langfristigen Vermietung ist. Wir erklären Ihnen, welcher Steuersatz auf Sie zutrifft und wie viel Umsatzsteuer (auch Mehrwertsteuer) Sie als Vermieter von Ferienhäusern zahlen müssen.

Den richtigen Umsatzsteuersatz ansetzenFür die Vermietung an sich gilt der reduzierte Steuersatz von 7% (2022).

2.1. Wie viel Umsatzsteuer zu zahlen ist

Die Umsatzsteuer wird über den Nettoumsatz bestimmt, den Sie mit Ihrem Vermietungsgewerbe in einem Jahr erzielen. Und hier kommt für Sie die gute Nachricht:

Für Sie als Vermieter von Ferienwohnungen im Rahmen kurzfristiger Vermietungsdauer (also in der Regel bis maximal 6 Monate Vermietungszeitraum) gilt nach dem Umsatzsteuergesetz der ermäßigte Steuersatz von 7 Prozent und nicht der allgemeine Umsatzsteuersatz, der bei 19 Prozent liegt.

Umsatzsteuer bedeutet für Sie folglich: Auf den eigentlichen Netto-Vermietungspreis schlagen Sie auf der Rechnung an Ihre Gäste 7 Prozent des Preises drauf. Ihre Gäste entrichten entsprechend bei Zahlung des Mietpreises an Sie den Mietpreis plus Umsatzsteuer. Und Sie führen den Steuerbetrag weiter an das Finanzamt ab. Im Unterschied zur Einkommensteuer wird also nicht der Vermieter, sondern der Mieter mit der Umsatzsteuer belastet. Sie bzw. Ihr Vermietungsgewerbe sind für die Umsatzsteuer quasi nur ein „Durchlaufposten".

Wichtig:
Die ermäßigte Umsatzsteuer von 7 Prozent gilt ausschließlich für die bloße Vermietung. Zusatzleistungen wie die Verpachtung von Strandkörben, der Verkauf von Skipässen, eine Extra-Gebühr für die Nutzung des Internets oder eines Parkplatzes sowie der Verleih von E-Bikes müssen Sie zum regulären Satz von 19 Prozent versteuern.

2.2. Ihre Vorteile bei der Zahlung von Umsatzsteuer

Als umsatzsteuerpflichtiger Vermieter sind Sie gleichzeitig auch vorsteuerberechtigt. Und das kann bei der Umsatzsteuererklärung zu Ihren Gunsten werden. Wenn Sie also denken, dass die Ausweisung der Umsatzsteuer nur nachteilig für Sie ist (weil dadurch Ihre Mieten auf potenzielle Urlauber teurer wirken könnten), dann wollen wir Ihnen sagen:

Umsatzsteuer zu zahlen, kann sich teilweise sogar lohnen.

Denn Sie als Vermieter, der Umsatzsteuer zahlt, sind vorsteuerabzugsberechtigt. Das heißt: Sie können bei Käufen und Kosten die Vorsteuer abziehen und somit sparen.

Die Vorsteuer ist nämlich die Umsatzsteuer, die beim Kauf von Gütern wie Küchen und Möbeln oder von Dienstleistungen wie Malerarbeiten auf Rechnungen ausgewiesen ist. Wenn Sie entsprechende Waren für Ihr Ferienhaus kaufen bzw. Dienstleistungen für Ihre Ferienwohnung in Anspruch nehmen, können Sie in Ihrer eigenen Umsatzsteuererklärung all diese entrichteten Steuerbeträge angeben und wieder zurückerhalten. Die Voraussetzung ist, dass Ihre Ausgaben wirklich im Zusammenhang mit Ihrem Vermietungsgewerbe stehen und nicht Ihrem privaten Gebrauch galten.

Für viele unserer Gastgeber auf Traum-Ferienwohnungen ist dieser Aspekt vor allem entscheidend, wenn Sie

  • ein Ferienhaus selbst gebaut haben,
  • ein höheres Budget in Umbau- und Anbaumaßnahmen gesteckt oder
  • es steuerpflichtig gekauft haben.

Die 19 Prozent Umsatzsteuer für den Kauf einer Ferienimmobilie können Sie direkt absetzen und ebenso wie die 7 Prozent Umsatzsteuer auf die kurzfristige Vermietung der Unterkunft abführen.

2.3. Sonderfall: Umsatzsteuer bei Kleinunternehmerregelung

Es gibt eine Ausnahme, wann Umsatzsteuer für Sie keine Rolle spielt: Denn die grundsätzliche Umsatzsteuerpflicht entfällt bei der sogenannten Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG). Und viele Vermieter und Gastgeber – auch auf unserem Portal – vermieten als Kleinunternehmer.

Was genau bedeutet das: Vermieten als Kleinunternehmer?

Kleinunternehmer sind Sie dann als Vermieter, wenn Ihre Umsätze bestimmte Grenzen nicht übersteigen. Haben Sie im Vorjahr maximal 22.000 Euro Umsatz gemacht und wird dieser im laufenden Jahr voraussichtlich nicht über 50.000 Euro liegen, weisen Sie auf Ihren Rechnungen an Gäste keine Umsatzsteuer aus und Urlauber zahlen nur den reinen Netto-Betrag. (Wichtig: Für beide Grenzen von 22.000 und 50.000 Euro gelten jeweils die Brutto-Beträge, also vor Abzug von Kosten, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen.)

Der Nachteil des Kleinunternehmertums:

Als Kleinunternehmer dürfen Sie keine Vorsteuern aus eigenen Rechnungen geltend machen (wie oben unter 2.2. erwähnt). Das macht die Kleinunternehmerregelung vor allem dann unattraktiv für Vermieter, wenn Sie die Ferienwohnung gerade erst gebaut haben. Denn – wie bereits gesagt – ist es durchaus sinnvoll, die auf die Kosten für den Bau oder den Erwerb der Immobilie erhobene Umsatzsteuer als Vorsteuerbeträge geltend zu machen. Ein Grund, der viele Vermieter trotz Option auf Kleinunternehmertum die Regelbesteuerung wählen lässt.

 


3. Welche Kosten Sie von der Steuer absetzen können

„Wie lassen sich mit der Ferienwohnung Steuern sparen?", ist auch eine häufig an uns gerichtete Frage. Gern gehen wir hier auf sie ein.

Tatsächlich können Sie jegliche Werbungskosten, Sonderausgaben und außerordentliche Belastungen, sogar Verluste von Ihrem zu versteuernden Einkommen absetzen. Bei der Umsatzsteuer kommen dazu noch Betriebsausgaben!

Damit Sie von diesem Steuervorteil Gebrauch machen können, müssen Sie beweisen können, dass Sie die Ferienwohnung nicht selbst nutzen, sondern dass Sie sie ausschließlich bzw. zum Großteil an Gäste vermieten.

Um auf Nummer sicherzugehen, wäre es tatsächlich für diesen Steuervorteil ratsam, dass Sie Ihr Ferienhaus gänzlich vermieten und gar nicht selbst nutzen.

Es hilft auch, dem Finanzamt Ihren Belegungsplan zu zeigen, aus dem bestenfalls hervorgeht, dass keine Eigennutzung stattfindet. Und zwar das gesamte Jahr über. Und wenn Sie mit einem Vermittlungsbüro oder Makler für die Vermietung zusammenarbeiten, so belegen Sie auch das gegenüber dem Finanzamt – als Bekräftigung Ihres Ziels, Gewinn zu machen.

Hilfreich ist hierfür ein Businessplan und eine Aufschlüsselung der dauerhaften und langfristigen Gewinnerzielungsabsicht – mit Prognosen für die nächsten 30 Jahre.

Sind diese Rahmenbedingungen erfüllt und das Finanzamt erkennt Ihr Bestreben, durch Mieteinnahmen Gewinn zu machen, lassen sich Kosten von der Steuer absetzen und mächtig Steuern bei der Vermietung sparen. Denn hier geht es tatsächlich um eine ganze Menge Punkte, die bei Ihrem Vermietungs-Projekt anfallen werden und die Sie steuerlich geltend machen können.

Zu den Kosten, die Sie dem Finanzamt benennen können, gehören zum Beispiel:

Beispiel kontinuierliche, absetzbare Kosten

  • Werbungskosten beispielsweise für Inserate oder Website
  • Verwaltungskosten
  • Versicherungsbeträge
  • Reparaturkosten und Instandhaltungskosten
  • Finanzierungsaufwendungen wie Zinsen und Kreditzinsen
  • Müllgebühren und Reinigungskosten
  • Internet
  • Nebenkosten wie Heizung, Strom, Gas, Wasser
  • Gebäudeversicherung
  • Gebühren und Honorare für Steuerberatung
  • Grundsteuer
  • Kontoführung

Beispiele einmalige, absetzbare Kosten

  • Grunderwerbsteuer
  • Umbaumaßnahmen und Handwerkerkosten
  • Maklerkosten
  • Möbel und Ausstattung

Um diese Kosten bei der Steuererklärung absetzen zu können, müssen Sie dem Finanzamt gegenüber

  • die Art der Ausgaben und
  • die Höhe der Kosten angeben.

Bewahren Sie also unbedingt alle Rechnungen rund um die Vermietung Ihrer Ferienwohnung gut auf, damit Sie sie als Belege für Ausgaben bei Ihrer Steuererklärung parat haben und belegen können.

Unser Tipp: Digitalisieren Sie Ihre Belege und führen Sie eine gut sortierte Ablage, sodass Ihnen garantiert kein Beleg abhandenkommt.

Wir empfehlen außerdem:

  • Legen Sie eine Liste an, mit allen Ausgaben-Posten, die Ihnen rund um die Vermietung einfallen.
  • Schließen Sie sich auch mit anderen Vermietern kurz und befragen Sie diese nach ihren Erfahrungen, was sich steuerlich absetzen lässt.
  • Und holen Sie sich Rat bei Steuerexperten, um garantiert keine Möglichkeit, Steuern zu sparen und Gewinne zu maximieren, ungenutzt zu lassen.

4. Gewerbesteuer bei der Vermietung von Ferienwohnungen

Nun haben wir bereits die Einkommensteuer und Umsatzsteuer betrachtet, haben gesehen, wie Sie durch Absetzung von Kosten Steuern sparen können. Kommen wir nun zur Gewerbesteuer.

Zur häufig gestellten Frage, ob Sie als Vermieter ein Gewerbe betreiben und anmelden sollten, wollen wir sagen: Grundsätzlich können Sie davon ausgehen, dass das Finanzamt früher oder später ohnehin mitbekommt, dass und ob Sie ein Gewerbe betreiben. Schließlich müssen Sie Ihre Einnahmen aus der Vermietung ja mit der Steuererklärung melden.

Daher empfehlen wir Ihnen, sich von vornherein mit dem örtlichen Gewerbeamt in Verbindung zu setzen und Ihre Vermietung zu melden. Denn dieses erhebt die Gewerbesteuer und leitet Ihre Meldung an das zuständige Finanzamt weiter. Das wiederum entscheidet, ob und wie Sie als Vermieter von Ferienwohnungen steuerlich einzustufen sind.

Dass Ihre Vermietungen von Ferienwohnungen gewerblich sind und Sie Gewerbesteuer zahlen müssen, bestimmen u. a. folgende zwei Faktoren:

  1. Ihre Jahreseinnahmen
  2. Gewinnerzielungsabsichten: Umfang und Art der Aktivitäten bzw. Maßnahmen, die Sie rund um die Vermietung betreiben.

Mehr Details zu Thema Gewerbeanmeldung finden Sie unseren Magazin-Artikel „Ferienwohnung anmelden".

Frau am Laptop, die sich z.B. informiert wie Sie Ihre Ferienwohnung anmelden mussOb Sie ein Gewerbe anmelden müssen, hängt von mehreren Kriterien ab

4.1. Gewerbesteuer bei Mieteinnahmen

Für die Bemessung der Gewerbesteuer wird im Gegensatz zur Umsatzsteuer nicht der Umsatz, sondern der Gewinn herangezogen. Der Gewinn, den Sie im Ort der Ferienwohnung pro Jahr erzielen. Ähnlich wie bei der Umsatzsteuer und der Kleinunternehmerregelung gibt es aber auch bei dieser Steuer eine Grenze, ab der die Gewerbesteuer fällig ist. Laut Gewerbesteuergesetz haben Sie einen Freibetrag von 24.500 Euro. Ab einem Jahresgewinn darüber müssen Sie Ihre Einkünfte auch gewerblich versteuern.

Wichtig: Diese Ausnahme des Freibetrages gilt nur für Einzelunternehmen und Personengesellschaften, nicht aber für große Unternehmen und sog. Kapitalgesellschaften.

Gewerbesteuer und Freibetrag von 24.500 Euro: Was genau bedeutet das?

Wenn Sie von Ihrem Jahresgewinn 24.500 Euro abziehen und es bleibt eine Restsumme, dann wird diese ortsunabhängig, also deutschlandweit einheitlich, mit 3,5 Prozent besteuert. Das Ergebnis dieser Rechnung ist der Gewerbesteuermessbetrag.

Zusätzlich zu diesem (Rest-)Betrag wird noch ein weiterer erhoben – der sogenannte Hebesatz. Üblicherweise liegt der Hebesatz bei 200 Prozent, ist aber nicht in ganz Deutschland einheitlich. Vielmehr variiert er von Gemeinde zu Gemeinde. Deshalb kann es für Sie durchaus sinnvoll sein, vor der Wahl einer Ferienimmobilie als Vermietungsobjekt diesen Hebesatz in den jeweiligen Gemeinden zu erfragen und zu vergleichen.

5. Bedeutung eines Zweitwohnsitz für die Steuer

Besitzen Sie neben Ihrem Hauptwohnsitz eine weitere Immobilie, kann auch eine Zahlung der Zweitwohnsitzsteuer auf Sie zukommen.

Viele unserer Gastgeber wollen Ihren Zweitwohnsitz zumindest teilweise auch an Gäste vermieten. Aber geht das ohne Nachteile? Was ist beim Zweitwohnsitz steuerrechtlich zu berücksichtigen? Wir schauen uns diese ausgesprochen häufigen Fälle genauer an, damit Sie alle Vor- und Nachteile für sich abwägen können:

Wenn Sie Ihr Ferienhaus auf Föhr oder Ihre Ferienwohnung in Heidelberg vorwiegend selbst nutzen wollen und Ihre sogenannte Eigennutzung der Immobilie für Sie wichtiger ist als Einnahmen durch Vermietung, gelten für Sie und Ihre Vermietung an Gäste besondere steuerrechtliche Rahmenbedingungen.

Denn: Bei Eigennutzung müssen Sie in einigen Städten und Kommunen eine Zweitwohnsitzsteuer (sog. Aufwandsteuer) zahlen. Der Steuersatz ist individuell und wird von den Gemeinden selbst festgelegt. Üblicherweise orientiert er sich an der Jahresnettokaltmiete und liegt durchschnittlich bei 10 Prozent. Er kann aber tatsächlich von 5 bis 23 Prozent variieren.

Unser Rat daher an Sie:
Bevor Sie eine Immobilie kaufen und zum Zweitwohnsitz machen, sollten Sie prüfen, ob und in welcher Höhe diese Zweitwohnsitzsteuer erhoben wird.

Wichtig zu wissen ist aber auch, dass Sie keine Zweitwohnsitzsteuer zahlen, wenn Sie die Ferienwohnung durchgehend und ausschließlich an Urlauber vermieten und sie als Beherbergungseinrichtung anmelden.

Das bedeutet für Sie, dass Sie zwar im Zeitraum der kurzfristigen Vermietung Ihre Wohnung am Meer nicht selbst nutzen können. Sehr wohl aber, sobald Sie diese später als Alterswohnsitz bewohnen möchten. Dann brechen Sie Ihr Vermietungsgewerbe ab und können die geliebten eigenen vier Wänden wieder selbst nutzen. Sie müssen dann allerdings auch Zweitwohnsitzsteuer zahlen, sofern Sie Ihre andere Immobilie weiterhin halten.

5.1. Zweitwohnsitzsteuer auch bei seltener Eigennutzung?

Uns erreichen immer wieder Fragen, ob die Regeln zur Zweitwohnsitzsteuer auch dann greifen, wenn ein Ferienhaus nur wenige ausgewählte Wochen von den Eigentümern selbst genutzt wird – zum Beispiel um während der Sommermonate Sonne, Sand und Meer zu genießen oder um Weihnachten mit der Familie im eingeschneiten, familieneigenen Chalet zu feiern.

Die Antwort lautet: Ja! Auch dann gilt die Immobilie steuerlich als Zweitwohnsitz.

Bei der Besteuerung des Zweitwohnsitzes ist grundlegend nämlich die Frage entscheidend, ob diese zweite Wohnung lediglich an Gäste vermietet wird oder ob Sie hier auch zeitweise als Eigentümer verweilen.

Unser Rat: Da das Thema Zweitwohnsitz und Steuer sehr komplex ist und es immer wieder Ausnahmen gibt, wie sich Steuern sparen lassen, wenden Sie sich für genauere Informationen für diese Sonderfälle an Ihren Steuerexperten.

Jemand füllt mit einem Kugelschreiber die Steuererklärung aus und benutzt nebenbei einen Taschenrechner.Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung auch selbst, ist oft eine Zweitwohnsitzsteuer fällig

6. Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer?

Wenn Sie die zu vermietende Ferienwohnung bzw. das Ferienhaus kaufen, fällt auch zusätzlich zu den bisher genannten Steuern die Grunderwerbsteuer für den Erwerb des Grundstücks und Ihrer Immobilie an. Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland und kann bei einer Höhe von 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises liegen. Letzteres trifft beispielsweise in Schleswig-Holstein, Thüringen, Nordrhein-Westfalen, Brandenburg und dem Saarland zu.

In Deutschland läuft der Kauf einer Immobilie stets über einen Notar. Dieser ist es auch, der die Überweisung und Regelungen der Grunderwerbsteuer in die Hand nimmt.

Es gibt nur wenige Ausnahmen, in denen Sie keine Grunderwerbsteuer zahlen müssen und zwar:

  • beim Eigentümerwechsel durch Todes­fall oder Schenkung
  • beim Verkauf an Verwandte ersten Grades wie beispielsweise an Ehe- bzw. Lebenspartner und Kinder
  • bei Grundstücken, die weniger als 2.500 Euro wert sind (2021).

7. Steuern bei Ferienimmobilien im Ausland

Möchten Sie ein Ferienhaus im Ausland erwerben oder besitzen und vermieten Sie ein solches bereits, sind noch einmal gesonderte Regeln zu beachten. Wir fassen Ihnen hier das Wichtigste zusammen.

Gut zu wissen: Deutschland hat mit einigen Ländern ein Doppelbesteuerungsabkommen mit Freistellungsmethode abgeschlossen. Durch dieses müssen Sie als Besitzer nicht doppelt Steuer entrichten, sondern entweder in dem Land, wo sich Ihre Ferienwohnung befindet, oder in Deutschland.

Zudem interessant: Deutschland erhebt für Ferienimmobilien keine Steuern auf den Kauf und die Nutzung, wenn diese zur Eigennutzung im Ausland erworben wurden. Doch die Vermietung bzw. die Mieteinnahmen aus der Vermietung durch zahlende Feriengäste müssen Immobilienbesitzer dem Finanzamt in Deutschland mitteilen.

Unser Rat:
Und wenn Sie Ihre Ferienwohnung im Ausland vermieten möchten, dann sollten Sie sich mit den regionalen und länderspezifischen Gesetzen zur Steuer auseinandersetzen.

Geben Sie außerdem bereits beim Kauf eines Ferienhauses auf die Nebenkosten einer solchen Investition Acht. Denn: Sowohl die Grunderwerbsteuer als auch durch den Erhalt und die Vermietung anfallende steuerliche Abgaben wie die Gemeindesteuer oder die Einkommensteuer können von Land zu Land stark variieren. In unserem Beitrag „Investition Ferienhaus: Hier sind die steuerlichen Abgaben besonders niedrig" finden Sie eine umfangreiche Darstellung der Steuersätze plus eine Auswertung, wo sich unter steuerlichen Gesichtspunkten eine Investition heute besonders lohnt.

Wir legen Ihnen diesen spannenden Artikel aus dem Jahr 2021 sehr ans Herz. Sie werden zum Beispiel sehen, dass in Griechenland die Grunderwerbsteuer mit drei Prozent besonders niedrig ist. Und auch die Einkommensteuer mit elf Prozent kann hier sehr zu Ihrem Vorteil sein. Für Sie haben wir die beliebtesten europäischen Ferienziele unter die Lupe genommen und Grunderwerbsteuer, kommunale Steuern und Einkommensteuer verglichen.

Viele Steuervorteile für Sie als Vermieter

Sie sehen: Ob Sie nun eine Ferienimmobilie als Alterswohnsitz kaufen oder ob Sie diese an Feriengäste vermieten oder selbst nutzen möchten, sind zahlreiche steuerliche Aspekte zu beachten. Lassen Sie sich hiervon aber nicht abschrecken. Denn hinter den Steuern stecken viele Vorteile für Sie, durch welche die Investition an sich und auch die Vermietung an Gäste günstiger und lukrativer werden kann. Um keinen Steuervorteil zu verpassen, wenden Sie sich an Ihren Steuerberater.


Sie wollen in eine Immobilie investieren, Ihre Zweitwohnung am Meer ist viel zu oft ungenutzt oder Sie haben unerwartet eine Immobilie in der Hamburger Innenstadt geerbt und wollen sie nun Gästen zur Verfügung stellen? Dann stehen Sie vermutlich vor der Frage, wo Sie welche Genehmigungen beantragen, wo und in welcher Form Sie die Ferienwohnung anmelden müssen und was steuerlich zu bedenken ist.

Wir stellen Ihnen hier die wichtigsten Schritte im Rahmen der Anmeldung einer Ferienwohnung vor und zeigen Ihnen, woran Sie denken müssen – je nachdem, in welcher Form, mit welchem Zweck und welchem Service Sie Ihre Ferienwohnung vermieten wollen.

So sind Sie bestens darüber informiert,

  • welche Behörden für Sie relevant sind,
  • welche Genehmigungen Sie für die Vermietung der Ferienwohnung benötigen,
  • ob Sie für die Ferienwohnung ein Gewerbe anmelden müssen,
  • wann Sie Umsatzsteuer zahlen oder
  • das Einwohnermeldeamt kontaktieren müssen.

Und Sie starten mit einem guten Gefühl, was Sie dürfen und welche Unterlagen Sie benötigen, in die erfolgreiche Vermietung.

Hinweis: Wir geben hier keine Rechts- oder Steuerberatung. Wenden Sie sich bei individuellen Fragen bitte an einen entsprechenden Berater.

INHALT

1.      Ferienwohnung anmelden: Was Sie vor der Vermietung der Ferienwohnung beachten müssen

o    Was ist das Zweckentfremdungsverbot? Wozu dient es?

o    Wann die Hygienevorschriften des Gesundheitsamtes für Sie gelten

2.      Wo Sie Ihre Ferienwohnung anmelden müssen,

o    1. Anmeldung beim Einwohnermeldeamt/Ordnungsamt

o    2. Anmeldung der Ferienwohnung beim Gewerbeamt

o    3. Anmeldung beim Finanzamt

o    4. GEZ bzw. Rundfunk-Beitrag: Anmeldung Ihrer Ferienwohnung

3.      Gewerbe angemeldet, Umsatzsteuer, GEZ und Hygienevorschriften geklärt: Jetzt darf es losgehen

4.      FAQs zum Thema Ferienwohnung anmelden

5.      Diese Themen könnten Sie auch interessieren

Ferienwohnung anmelden: Was Sie vor der Vermietung der Ferienwohnung beachten müssen

Bevor wir mit unserem umfassenden Überblick über Regelungen im Rahmen der Anmeldung von Ferienwohnungen starten, möchten wir Sie auf zwei grundlegende Voraussetzungen hinweisen, die für eine Vermietung Ihrer Immobilie an Feriengäste erfüllt sein müssen:

1. Ist Ihre Wohnung in eine Immobilie wie ein Mehrparteienhaus oder in einen Immobilienkomplex eingebunden, muss Ihre Eigentümergemeinschaft der Vermietung an Gäste zustimmen.

2. Die Vermietung an Urlauber muss durch regionale bzw. lokale Bestimmungen gestattet sein. In einigen Städten besteht nämlich ein Zweckentfremdungsverbot, das Ihre Vermietung an Feriengäste evtl. grundsätzlich untersagt.

Was genau das Zweckentfremdungsverbot besagt, wo es besteht und wie Sie die Zweckentfremdung beantragen, zeigen wir Ihnen in den kommenden Absätzen.

Was ist das Zweckentfremdungsverbot? Wozu dient es?

Ergänzend zu allgemeinen Pflichten und Regeln zur Anmeldung einer Ferienwohnung gelten in einigen Regionen zusätzlich Gesetze, die dem Schutz von Wohnraum dienen. Diese Regelungen greifen auf Landesebene und sind oft in angepasster Form kommunal wirksam.

Zu Zweckentfremdung zählt alles, was dauerhaftes Wohnen verhindert wie beispielsweise:

  • ausschließliche gewerbliche Nutzung, beispielsweise als Restaurant oder Büro
  • kurzzeitige Vermietung von Immobilien an Urlauber
  • aber auch dauerhafter Leerstand, der spekulativ motiviert ist

Der Gesetzgeber möchte durch das Zweckentfremdungsverbot sicherstellen, dass ausreichend Wohnraum für die in einer Stadt oder Region lebenden Menschen zur Verfügung steht – und das zu angemessenen Bedingungen. So sollen vor allem kurzfristige Vermietungen eingeschränkt werden.

In Regionen, die den Wohnraum durch diese gesonderten Regeln schützen, sind Ihre Möglichkeiten, eine Immobilie als Ferienwohnung zu vermieten, unter Umständen stark eingeschränkt. Um in Bremen, Berlin oder Hamburg beispielsweise kurzfristig – also an Feriengäste – zu vermieten, brauchen Sie zwingend eine Genehmigung zur Zweckentfremdung durch die lokalen bzw. regionalen Behörden.

Ihre Chancen auf diese Genehmigung hängen von den regionalen Auslegungen und der individuellen Immobilie ab. Stets stellen die Behörden das öffentliche Interesse am Schutz des Wohnraums dem vorrangig öffentlichen oder schutzwürdigen privaten Interesse gegenüber und wägen es ab.

Zweckentfremdungsverbot – wie und wo Zweckentfremdung anmelden?

Das Zweckentfremdungsgesetz ist – wenn auch teils anders genannt – in den jeweiligen Landesgesetzen zu finden. Diese ermöglichen es Städten und Gemeinden, Regelungen zum Verbot der Zweckentfremdung zu erlassen. Entsprechende Gesetze bestehen in Bundesländern wie Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Berlin, Bremen, Hamburg, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Thüringen.

Die Zweckentfremdung kann aber regional verschieden umgesetzt werden.

Auch für die Genehmigung der Zweckentfremdung gibt es unterschiedliche Anlaufstellen: Sie erfolgt über die Gemeinde, das Bürgeramt, Wohnungsamt oder über den Bezirk, in dem der Wohnraum liegt.

Einige Städte oder Kommunen haben zum Beispiel eigens zur Klärung von Fragen bzw. für die Antragsstellungen von Zweckentfremdung Online-Dienste eingerichtet. In Hamburg müssen Sie so eine Wohnraumschutznummer (Lizenz) über das entsprechende Serviceportal der Stadt beantragen.

Gebühren bei Zweckentfremdung

Neben der Anmeldung sind auch die Strafen bzw. Bußgelder nicht einheitlich. Die Höhe hängt stark von den jeweiligen Verordnungen ab. Bei Zuwiderhandlung müssen Vermieter in Niedersachsen, Brandenburg und Bremen beispielsweise mit Strafen von bis zu 100.000 Euro rechnen. In Bayern, Hamburg und Berlin sind sogar Bußgelder von bis zu 500.000 Euro möglich.

Bremen und Berlin verlangen zusätzlich zu den Bußgeldern Ausgleichszahlungen: In Berlin müssen Sie dauerhaft 5 Euro pro zweckentfremdetem Quadratmeter entrichten. In Bremen berechnet sich die Ausgleichszahlung am Schaden, der dem Wohnungsmarkt durch die Zweckentfremdung entsteht.

Thüringen, Berlin und Brandenburg behalten sich zudem vor, die betroffene Immobilie in Wohnraum zurückzuführen. Heißt: Sie müssten Ihre Ferienwohnung bzw. Ihr Ferienhaus dem Wohnungsmarkt wieder zur Verfügung stellen.

Wir empfehlen Ihnen dringend, sich für die Detailfragen mit den zuständigen Behörden in Verbindung zu setzen und im Zweifel Experten zu Rate zu ziehen.

Wann die Hygienevorschriften des Gesundheitsamtes für Sie gelten

Im nächsten Schritt widmen wir uns den Vorgaben des Gesundheitsamtes: Wenn Sie Ihr Ferienhaus ohne jeden Service von Lebensmitteln und Speisen vermieten und Ihre Feriengäste reine Selbstversorger sind, brauchen Sie keinerlei Hygienevorschriften zu beachten.

Möchten Sie aber Ihren Feriengästen den Urlaub durch einen Frühstücksservice oder andere Speiseangebote noch angenehmer machen? Dann unterliegen Sie den Regelungen des Gesundheitsamtes.

Auch wenn Sie nur Butterbrezeln als kleine Aufmerksamkeit nach langer Anreise oder im Kühlschrank Krabbensalat zur Einstimmung auf den Nordsee-Urlaub bereitstellen, müssen Sie sich an die Vorschriften wie beispielsweise das Infektionsschutzgesetz halten.

Das bedeutet: Alle Personen, die mit den Lebensmitteln arbeiten, die Sie Ihren Gästen anbieten, müssen regelmäßig an Lebensmittelhygieneschulungen teilnehmen.

Frühstück mit Brötchen und MarmeladeWenn Sie einen Frühstücksservice anbieten, gelten für Sie Hygienevorschriften

So gibt es beispielsweise die Erstbelehrung des Gesundheitsamtes. Die ist zwingend für alle, die erstmalig mit bestimmten Lebensmitteln oder mit den Bedarfsgegenständen, die für die Lebensmittel verwendet werden, in unmittelbaren Kontakt kommen. Das gilt für Arbeitnehmer und Unternehmer bereits vor Aufnahme der Tätigkeit. Eine Dokumentation über die Erstbelehrung müssen die Arbeitnehmer ihrem Arbeitgeber überlassen. Ausgenommen von der Schulungspflicht sind Personen mit entsprechender Fachausbildung.

Zudem müssen alle Angestellten eines Unternehmens alle zwei Jahre erneut belehrt werden – im Rahmen sog. Folgebelehrungen. Und auch der Unternehmer selbst muss sich regelmäßig auf dem Laufenden halten.

Weitere Informationen zu den Vorschriften und Schulungen finden Sie beim zuständigen Gesundheitsamt oder auch bei der IHK in Ihrer Region.

Erkundigen Sie sich also unbedingt bei den zuständigen Behörden, was für Sie und Ihr Angebot gilt. Denn in manchen Fällen können Sie durch das Angebot von Speisen sogar als Reiseveranstalter eingestuft werden. Und als solcher benötigen Sie zwar in der Regel keine Erlaubnis oder Genehmigung, doch zählt die Tätigkeit zu den überwachungsbedürftigen Gewerben nach § 38 Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO).

Das heißt:
Unverzüglich nach Erstattung der Gewerbeanzeige beim zuständigen Ordnungsamt wird Ihre Zuverlässigkeit als Gewerbetreibender durch das Ordnungsamt bzw. Bezirksamt überprüft. Hierfür benötigen Sie ein polizeiliches Führungszeugnis und einen Auszug aus dem Gewerbezentralregister zur Vorlage bei einer Behörde.

Wie Sie sehen bringt die Einstufung als Reiseveranstalter weitere Schritte für Sie mit sich, weshalb Sie sich genau überlegen sollten, ob und in welcher Form Sie Speisen anbieten.

Wo Sie Ihre Ferienwohnung anmelden müssen

Haben Sie die Zweckentfremdung für die Anmeldung Ihrer Ferienwohnung geklärt und wissen Sie, ob und welche Hygienevorschriften Sie einhalten müssen, können Sie den nächsten Schritt gehen und Ihre Ferienwohnung anmelden. Wir erklären Ihnen, was jetzt zu beachten ist.

1. Anmeldung beim Einwohnermeldeamt/Ordnungsamt

Jede Wohnung muss in Deutschland behördlich gemeldet werden. Das gilt auch für Ferienwohnungen. Wenn Sie Ihre Ferienwohnung anmelden wollen, müssen Sie sich an das Einwohnermeldeamt wenden. Manchmal sind auch das Ordnungsamt und anderen Stellen zuständig. Unter Umständen kann außerdem eine Anmeldung beim Gewerbeamt erforderlich sein. (Dazu unten mehr.)

Für die Anmeldung der Ferienwohnung haben Sie zwei Optionen:

  • Anmeldung als Beherbergungseinrichtung bzw. Beherbergungsbetrieb
  • Anmeldung als Zweitwohnsitz.

Welche der beiden Optionen für Sie zutreffend ist, hängt von der geplanten Nutzung der Wohnung ab. Wir erklären hier die Unterschiede:

Variante 1: Beherbergungsbetrieb

Planen Sie, Ihre Ferienwohnung oder Ihr Ferienhaus ausschließlich an Urlaubsgäste zu vermieten, müssen Sie sie beim zuständigen Amt bzw. der zuständigen Behörde als sog. Beherbergungseinrichtung anmelden. Ob das Ordnungsamt oder das Einwohnermeldeamt die richtige Anlaufstelle für Sie ist, kommt auf die jeweilige Gemeinde an. Informieren Sie sich daher direkt vor Ort, um die Anmeldung der Ferienwohnung beim richtigen Ansprechpartner vorzunehmen.

Mancherorts müssen Sie vielleicht ein Formular zur "Anmeldung einer Beherbergungseinrichtung” ausfüllen – mit allgemeinen Angaben über:

  • die Adresse der Ferienwohnung,
  • Ihre Kontaktdaten,
  • Beherbergungssteuer oder eine Gewerbeanmeldung.

Diese Daten bzw. Anmeldung benötigen Kommunen und Städte u.a., um Beiträge wie die Kurtaxe zu verwalten.

Variante 2: Zweitwohnsitz

Wenn Sie Ihre Ferienwohnung auch selbst nutzen, müssen Sie diese nur beim Einwohnermeldeamt als Zweitwohnsitz anmelden. Das gilt auch, wenn Sie nur für wenige Wochen im Jahr in Ihrer Skihütte Urlaub machen oder nur in den Sommermonaten in Ihrer Ferienwohnung auf Borkum entspannen.

Sie müssen in diesem Fall allerdings beachten, dass eine Zweitwohnsitzsteuer anfällt. Deren Höhe wird in den jeweiligen Gemeinden, Städten und Kommunen festgesetzt und liegt in der Regel zwischen 5 und 20 Prozent der Nettokaltmiete der Immobilie.

2. Anmeldung der Ferienwohnung beim Gewerbeamt

Müssen Sie ein Gewerbe anmelden oder nicht? Diese Frage lässt sich nicht in einem Satz beantworten. Wir fassen Ihnen hier aber das Wichtigste zusammen.

Zunächst ist Folgendes relevant: Auch wenn Sie Ihre private Ferienwohnung nur hin und wieder an Feriengäste vermieten, müssen Sie die Einkünfte beim Finanzamt versteuern. Hier gilt also für die zeitweise Vermietung – und sei es nur an Freunde und Bekannte für wenige Wochen im Jahr – dasselbe wie für die ausschließliche Vermietung an Feriengäste. Die Einkünfte müssen Sie in Ihrer jährlichen Steuererklärung angeben:

  • als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sprich Verwaltung Ihres Privatvermögens

oder

  • als Einkünfte aus einem gewerblichen Geschäftsbetrieb.

Um die Frage zu klären, gibt es einige hilfreiche Kriterien. Oft muss aber im Einzelfall entschieden werden, ob es sich um eine gewerbliche Vermietung handelt. Die Grenzen verschwimmen hier.

Wir empfehlen Ihnen daher, sich für Detailfragen an die zuständigen Behörden oder einen Steuerberater zu wenden.

Frau am Laptop, die sich z.B. informiert wie Sie Ihre Ferienwohnung anmelden mussOb Sie ein Gewerbe anmelden müssen, hängt von mehreren Kriterien ab

Kriterium 1: Gewinnerzielungsabsicht

Ist die Vermietung eine selbstständige Tätigkeit und es geht Ihnen um die Erzielung wirtschaftlicher Gewinne, sieht das Finanzamt einen gewerblichen Geschäftsbetrieb. Sie müssen also ein Gewerbe anmelden. Konkret bedeutet das: Wenn Sie

  • die Vermietung nicht nur als Hobby betreiben,
  • eine oder mehrere Ferienwohnungen regelmäßig an Feriengäste anbieten,
  • Ihre Ferienimmobilie öffentlich durch Inserate bewerben,
  • Zeit in Verwaltung und Ausstattung investieren,
  • ggf. Angestellte zur Reinigung oder Verwaltung beschäftigen
  • oder weitere Services wie Fahrradverleih oder Frühstück anbieten,

wird das Finanzamt mit großer Wahrscheinlichkeit Ihre Vermietung als gewerblich einstufen. Erst recht, wenn die Einnahmen aus der Vermietung Ihren Lebensunterhalt vollständig oder zu einem großen Teil abdecken.

Kriterium 2: Verhältnis von Eigennutzung und Vermietung an Gäste

Nutzen Sie Ihre Ferienwohnung vorwiegend selbst und nur hin und wieder kommen Feriengäste auch in den Genuss Ihrer Immobilie, wird in der Regel von keiner Gewinnabsicht ausgegangen. Die Vermietung gilt nicht als Gewerbe. Entscheidend sind dafür die exakten Zeitspannen, wozu das Finanzamt den prozentualen Anteil von Eigennutzung und Vermietung ermittelt.

Vermieten Sie immer an Urlauber und Ihr Belegungsplan ist zu 75 Prozent ausgebucht, gehen die Behörden vom Ziel eines finanziellen Gewinns und einem Gewerbe aus. Bei geringer Auslastung verlangen die Behörden eine Art Einkommensprognose, die Ihnen als Vermieter ermöglicht, Ihre Ferienwohnung individuell beurteilen zu lassen.

Kriterium 3: Höhe der Einkünfte

Entscheidend für die Frage, ob ein Gewerbe angemeldet werden muss oder nicht, ist auch die Höhe der jährlichen Einkünfte: Das Steuergesetz besagt, dass Sie ab einer Jahresgrenze von 24.500 Euro Gewerbesteuer zahlen müssen. Bei Einnahmen aus Vermietung von Ferienwohnungen und Ferienhäusern, die diese Marke überschreiten, wird Ihre Vermietung immer als gewerblich eingestuft. Das heißt: Sie sind gewerbesteuerpflichtig.

Kriterium 4: Ferienwohnungen als hotelmäßige Organisation

Der Bundesfinanzhof hat festgelegt, dass bei Vermietungen von vier Ferienwohnungen und mehr eine gewerbliche Absicht vorhanden ist und somit ein Gewerbe angemeldet werden muss.

Diese Verpflichtung kann jedoch auch vorliegen, wenn bei weniger Unterkünften folgende Voraussetzungen erfüllt sind. Die Ferienwohnung oder das Ferienhaus…

  • ist vollständig eingerichtet und ist im Verbund mit anderen Ferienwohnungen.
  • wird kurzfristig vermietet und durch eine Feriendienstorganisation verwaltet.
  • verfügt über eine Rezeption, die ständig besetzt ist.

Wichtig zu wissen: Damit eine Gewerbeanmeldung nötig ist, müssen laut DTV alle drei Faktoren gegeben sein.

Anmeldung des Gewerbes

Konnten Sie die Frage „Gewerbesteuer für Ferienwohnungen – ja oder nein?" mit einem „Ja" klären, müssen Sie die Vermietung beim Gewerbeamt anmelden. Hierfür fällt eine Bearbeitungsgebühr zwischen 15 und 65 Euro an. Außerdem müssen Sie folgende Dokumente vorweisen:

  • Vollständig ausgefülltes Formular
  • Personalausweis
  • Genehmigungen und Nachweise
  • Handelsregister-Auszug (sofern im Handelsregister eingetragen)

Sonderfall: Kleinunternehmerregelung

Bei der Gewerbeanmeldung haben Sie die u. U. Wahl, ob Sie die Kleinunternehmerregelung oder direkt die Regelbesteuerung nutzen möchten.

Sind Sie als Kleinunternehmer angemeldet, fällt bei Ihnen keine Umsatzsteuer an (§14 UStG/§19 UStG). Dazu darf der von Ihnen erwirtschaftete Umsatz des Vorjahres nicht über 22.000 Euro liegen. Der durch Sie vorhergesagte, also geschätzte Umsatz für das Folgejahr wiederum darf 50.000 Euro nicht überschreiten.

Wichtig zu wissen:
Diese 22.000 Euro setzen sich aus allen Einnahmen zusammen, die Sie erzielen: aus denen aus den Mieteinnahmen und allen weiteren Einnahmen aus einer selbstständigen Tätigkeit oder aus einer weiteren Ferienwohnung.

Gerade, wenn Sie größere Investitionen planen, kann es sinnvoll sein die Kleinunternehmerregelung nicht zu nutzen, um Vorsteuer abziehen zu können. Sprechen Sie Ihre Option daher am besten mit einem Steuerberater durch.

rechnung-ferienwohnung-erstellenBei Umsätzen unter 22.000 Euro können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen

3. Anmeldung beim Finanzamt

Haben Sie Ihre Ferienwohnung beim Gewerbeamt angemeldet, stellt dieses nach Prüfung und Bewilligung Ihren Gewerbeschein aus. Ihre Informationen leitet es an das Finanzamt weiter. Denn in der jährlichen Steuererklärung müssen Sie die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben und besteuern lassen.

Haben Sie aber kein Gewerbe angemeldet, müssen Sie die Ferienwohnung oder das Ferienhaus selbst beim Finanzamt anmelden. Dieser Schritt erfolgt allein dadurch, dass Sie bei der jährlichen Steuererklärung die entsprechende Anlage V (= Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) beifügen.

4. GEZ bzw. Rundfunk-Beitrag: Anmeldung Ihrer Ferienwohnung

Neben der Klärung mit dem Gesundheitsamt und der Anmeldung beim Gewerbeamt, dem Finanzamt und Einwohnermeldeamt müssen Sie Ihre Ferienwohnung u. U. auch beim Rundfunk-Beitragsservice (früher GEZ – Gebühren-Einzugs-Zentrale) registrieren. Die notwendigen Formulare stehen Ihnen beim Beitragsservice zur Verfügung und sind unserer Erfahrung nach recht schnell und unkompliziert ausgefüllt.

Wichtig zu wissen: Die Beitragshöhe bemisst sich an der Nutzung der Ferienimmobilie. Wieder stellt sich also die Frage: Eigennutzung oder Fremdnutzung?

Bei Eigennutzung im Rahmen eines Zweitwohnsitzes werden 17,50 Euro pro Monat in voller Höhe berechnet (2021). Bei ausschließlicher Vermietung an Urlauber ohne Selbstnutzung gibt es zwei Möglichkeiten:

  • Sie sind nicht gebührenpflichtig, wenn sich die Ferienwohnung in demselben Gebäudekomplex oder auf demselben Grundstück befindet wie Ihr privater Wohnsitz.
  • Liegt die dauerhaft vermietete Ferienimmobilie aber an einem anderen Ort als Ihr privater Wohnsitz, beläuft sich der Rundfunkbeitrag für die Ferienwohnung in der Regel auf 5,83 Euro (2021).

Weitere Details und die Formulare zur Anmeldung finden Sie hier: Zum Rundbeitrag-Onlineservice.

Gewerbe angemeldet, Umsatzsteuer, GEZ und Hygienevorschriften geklärt: Jetzt darf es losgehen

 

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